Gastos de comprar una vivienda
El precio que aparece en el anuncio no es lo que te cuesta la casa. Encima van impuestos y gastos que, según el caso, suman una cantidad nada menor.
Esta página explica qué se paga y quién lo paga. Los tipos concretos dependen de tu comunidad autónoma, y ahí es donde hay que mirar el dato exacto.
Lo primero: dos escrituras distintas, dos grupos de gastos
Aquí es donde casi todo el mundo se lía, y donde más dinero se reclama de más.
Si compras con hipoteca, no firmas un documento: firmas dos. La escritura de compraventa, que es la de la casa, y la de préstamo hipotecario, que es la del dinero. Cada una tiene su propio reparto de gastos, y no se parecen.
| Concepto | Escritura de compraventa | Escritura de hipoteca |
|---|---|---|
| Impuesto principal | Tú (ITP o IVA) | El banco (AJD) |
| Notaría | Tú, salvo pacto | El banco |
| Registro de la Propiedad | Tú | El banco |
| Gestoría | Según se pacte | El banco |
| Tasación | — | Tú |
La columna de la derecha la fija el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, y la parte del AJD de la hipoteca viene del Real Decreto-ley 17/2018, que cambió el sujeto pasivo al prestamista. Antes de 2018 lo pagaba el cliente; si alguien te dice que el AJD de tu hipoteca lo pagas tú, está desactualizado.
El impuesto grande depende de si la vivienda es usada o nueva
- Vivienda usada → ITP, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Lo fija tu comunidad autónoma, así que cambia mucho de una a otra, igual que las bonificaciones.
- Obra nueva → IVA + AJD. El IVA es estatal y es el mismo en toda España; el AJD de la compraventa lo fija la comunidad.
No se solapan: una compra lleva ITP o IVA, nunca los dos.
Los otros gastos, y por qué aquí no verás una cifra
Además del impuesto hay notaría, Registro de la Propiedad y, si la usas, gestoría. Son aranceles regulados que dependen del valor y de la complejidad de la escritura.
No publicamos un rango de euros para ellos porque no lo hemos verificado en fuente oficial, y en esta web lo que no está verificado no se publica. Verás rangos por ahí; desconfía de los que no citan de dónde salen. Pide presupuesto a tu notaría y a tu gestoría, que están obligadas a dártelo.
Las diecisiete comunidades, comparadas
Esta es la tabla completa. Cada cifra sale de la norma consolidada de su comunidad, verificada una a una, y se genera desde los mismos datos que usan las calculadoras: si la tabla y la calculadora discreparan, sería un error, no un matiz.
| Comunidad | Vivienda usada | Mejor tipo reducido | Obra nueva | Qué la hace distinta |
|---|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6 % | 4 % o bonif. del 100 % | IVA 10 % + AJD 0,75 % | Tipo único y luego bonifica la cuota |
| Cataluña | del 10 % al 13 % | 5 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % | Tarifa progresiva; 20 % a grandes tenedores |
| Andalucía | 7 % | 3,5 % | IVA 10 % + AJD 0,1 % a 1,2 % | Dos límites de valor distintos según colectivo |
| Comunitat Valenciana | 9 % · 11 % | 3 % | IVA 10 % + AJD 1,4 % | El reducido cambia según se pase de 180.000 € |
| Canarias | 6,5 % | 5 % | IGIC · sin verificar | Obra nueva por IGIC, no por IVA |
| Illes Balears | del 8 % al 13 % | 2 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % | Aplica un tipo medio con redondeo propio |
| Galicia | 8 % | 3 % | IVA 10 % + AJD 0,5 % a 1,5 % | Sus límites suben con la unidad familiar |
| Región de Murcia | 7,75 % | 3 % | IVA 10 % + AJD 0,1 % a 1,5 % | El reducido depende de tu renta, no del precio |
| Castilla y León | del 8 % al 10 % | 0,01 % | IVA 10 % + AJD 0,01 % a 1,5 % | 0,01 % para jóvenes en municipio pequeño |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 3 % | IVA 10 % + AJD 0,15 % a 1,5 % | El reducido exige financiar con hipoteca |
| Principado de Asturias | 8 % · 9 % · 10 % | 3 % | IVA 10 % + AJD 1,2 % | Escala de salto: el tipo grava todo el valor |
| Extremadura | del 8 % al 11 % | 4 % | IVA 10 % + AJD 0,1 % a 1,5 % | Doble límite: de valor y de renta |
| Aragón | del 8 % al 10 % | bonif. del 50 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % | Bonifica la cuota, y las bonificaciones se suman |
| Cantabria | 9 % | 3 % | IVA 10 % + AJD 0,05 % a 1,5 % | El reducido solo llega a 300.000 € |
| La Rioja | 7 % | 3 % | IVA 10 % + AJD 0,1 % a 1 % | Discapacidad desde el 33 %, no el 65 % |
| Navarra | 6 % | 4 % | IVA 10 % + AJD 0,5 % | Foral. El AJD más bajo de España |
| Bizkaia | 4 % | 2,5 % | IVA 10 % + AJD 0,5 % | Foral. El tipo depende de los metros cuadrados |
| Gipuzkoa | 4 % | 2,5 % | IVA 10 % + AJD 0,5 % | Foral. Mide 120 m² construidos o 96 útiles |
| Álava | 4 % | 2,5 % | IVA 10 % + AJD 0 % | Foral. Escritura de compraventa exenta de AJD |
Tipos generales para la transmisión de vivienda. En los tres territorios vascos, lo que no es vivienda —locales, garajes sueltos, trasteros, fincas— tributa al 7 %. El «mejor tipo reducido» es el más bajo que contempla cada norma, y todos exigen requisitos estrictos: entra en la página de tu comunidad antes de contar con él. Datos verificados el ; se revisan cada enero, cuando cambian los presupuestos autonómicos.
No son diecisiete porcentajes: son siete formas distintas de calcular
Lo que más sorprende al ponerlas juntas no es la diferencia de tipos. Es que el impuesto no se calcula igual en unas y otras:
- Tipo único. Un porcentaje sobre todo el valor. Es lo que casi todo el mundo da por supuesto, y solo lo hacen algunas.
- Tipo único con bonificación sobre la cuota. El tipo no cambia; se descuenta un porcentaje de la cuota ya calculada. Madrid y Aragón. Y en Aragón las bonificaciones se acumulan entre sí.
- Tarifa progresiva por tramos, como el IRPF: cada tramo grava solo su parte. Cataluña, Castilla y León, Extremadura y Aragón.
- Tarifa progresiva con «tipo medio». Solo Baleares: obtiene un tipo medio de la escala, lo redondea con una regla propia y lo aplica a la base.
- Escala de salto. Solo Asturias: el valor total elige un tipo que grava todo. Pasar de 300.000 € por un euro cuesta unos 3.000 € más de impuesto.
- Umbral que cambia el tipo de todo. La Comunitat Valenciana pasa del 9 % al 11 % al superar el millón.
- Tope al tramo reducido. Cantabria (300.000 €) y Navarra (180.304 €) aplican el tipo reducido a esa primera parte y el general al resto. No pierdes el beneficio: lo disfrutas a medias.
Y cinco criterios distintos para darte el tipo reducido
La otra sorpresa: lo que decide si te rebajan el impuesto tampoco es lo mismo.
- El precio de la vivienda — lo más común.
- Tu renta — en Murcia la vivienda puede costar lo que sea: lo que se mira es cuánto ganas. También en Extremadura y en La Rioja.
- Los metros cuadrados — en el País Vasco, hasta 120 m² construidos pagas el 2,5 %; por encima, el 4 %.
- Cómo financias la compra — Castilla-La Mancha exige hipoteca por más del 50 % del valor. Pagar al contado sale más caro.
- El municipio — media España premia comprar donde hay despoblación, con tipos que llegan al 3 % y, en Castilla y León, al 0,01 %.
Por eso cada comunidad tiene su propia página y su propia calculadora, en vez de una tabla única que acabaría siendo falsa para casi todo el mundo.
Hasta el plazo cambia
30 días hábiles en Madrid, Galicia, Murcia, Castilla y León, Asturias, Cantabria y La Rioja. Un mes en Cataluña, la Comunitat Valenciana, Canarias, Baleares, Castilla-La Mancha, Extremadura y Aragón. Dos meses en Andalucía y en Navarra.
Ojo con la diferencia: 30 días hábiles no son un mes natural. Confundirlos cuesta un recargo.
Y a las quince comunidades de régimen común se suman los territorios forales, que no aplican el impuesto estatal cedido sino el suyo propio: Navarra, al amparo del Convenio Económico, y el País Vasco, que al amparo del Concierto no es una hacienda sino tres —Bizkaia, Gipuzkoa y Álava—, cada una con su Norma Foral.
Preferimos publicar cada comunidad bien verificada que diecisiete copiadas de otros sitios. Donde no hemos podido verificar un dato, lo decimos en vez de rellenarlo: por eso la página de Canarias no calcula obra nueva y la del País Vasco no publica el plazo.
¿Y cuánto tengo que tener ahorrado en total?
El impuesto es una parte. Si quieres la cuenta completa —entrada, impuestos, notaría y registro juntos—, está en la calculadora de ahorro necesario, que usa estos mismos datos fiscales y los aranceles oficiales de notarios y registradores.
Y la hipoteca
Si además vas a financiar la compra, calcula la cuota que te quedaría, y si ya tienes una hipoteca variable, mira cuánto sube en la revisión con el euríbor oficial actual.
Aviso: información general y orientativa. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. El tratamiento exacto depende de tu comunidad autónoma y de tus circunstancias personales. Consulta con un profesional antes de firmar.