Cuánto me pueden prestar para una hipoteca

La cifra de la que todo el mundo habla es el 35 % de tus ingresos. Conviene matizarla antes de usarla, porque no es una norma y no se refiere solo a la hipoteca.

Y hay un detalle que descoloca a mucha gente: un préstamo del coche de 300 € al mes te puede quitar 70.000 € de hipoteca.

De dónde sale el 35 %, y qué dice exactamente

La fuente es el Portal del Cliente Bancario del Banco de España. Y la frase, literal, es esta:

«en general, las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debe superar el 30-35 % de los ingresos de una persona»

Tres matices que se pierden cuando la cifra se repite por ahí:

1. No es una norma. Dice «las entidades estiman»: describe lo que hacen los bancos, no una regla que les obligue. Cada entidad decide.
2. Es un rango, del 30 al 35 %, no un 35 % fijo. Por eso aquí puedes elegirlo: la diferencia entre un extremo y otro es real.
3. Cubre todas las deudas, no solo la hipoteca.

Qué es la capacidad de endeudamiento

Es la parte de tus ingresos que puedes dedicar a pagar deudas. Se mide en porcentaje sobre los ingresos netos y engloba todas las cuotas juntas: la hipoteca, el coche, las compras a plazos y las tarjetas.

La cuenta es sencilla:

Cuota de hipoteca disponible = (ingresos × tasa) − las cuotas que ya pagas

Lo que no es tan sencillo es lo que pasa después, porque esa resta se multiplica por el plazo.

Por qué una deuda pequeña te quita tanto

Este es el efecto que más sorprende. Con 2.500 € netos al mes, a 30 años y al 3,2 %:

Trescientos euros al mes de cuota cuestan 69.369 € de hipoteca y 86.712 € de capacidad de compra. La razón es que esos 300 € no se restan una vez: se restan de la cuota que se capitaliza durante 360 meses.

Dicho al revés: cancelar un préstamo antes de pedir la hipoteca es lo que más mueve la cifra, mucho más que negociar una décima en el tipo.

El 80 % y la trampa de la tasación

La segunda cifra del Banco de España es esta:

«las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación de la vivienda»

Otra vez: describe la práctica, no una obligación. Y fíjate en que dice valor de tasación, no precio. En la práctica se aplica sobre el menor de los dos, y ahí es donde la gente se queda corta de dinero.

Si compras por 250.000 € y la tasación sale en 230.000, el 80 % se calcula sobre los 230.000: te prestan 184.000 € y pones 66.000 €, no los 50.000 que habías calculado.

Cuando tengas tu cifra, mira el total real en la calculadora de ahorro necesario: a la entrada hay que sumarle los impuestos de tu comunidad, la notaría y el registro.

Lo que esta calculadora no sabe

Y ninguna lo sabe. Esto aplica criterios públicos; quien decide es la entidad, y mira cosas que no caben en un formulario:

• La estabilidad de tu empleo. No pesa igual un indefinido con antigüedad que un contrato temporal o el primer año de autónomo.
• Tu historial de pagos y si apareces en algún fichero de morosidad.
• El ahorro que tengas más allá de la entrada, como colchón.
• Su política de riesgo en ese momento, que cambia con el ciclo.
• La vivienda concreta, su tasación y dónde está.

Por eso el resultado de arriba es una referencia para orientarte, no una preconcesión.

Fuentes

• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: «Consejos para firmar tu primera hipoteca», de donde salen el 30-35 % de tasa de endeudamiento y el 80 % del valor de tasación
• Sistema francés de amortización, con el que se calcula el capital a partir de la cuota: el mismo motor que usa la calculadora de cuota

Consultadas el 22 de septiembre de 2026.