Comisión por amortización anticipada

Casi todo lo que se escribe sobre esto empieza por los porcentajes máximos. Vamos a empezar por donde empieza la ley, que es justo al revés:

La regla general es que NO te pueden cobrar nada. El apartado 4 del artículo 23 de la Ley 5/2019 dice que el prestamista no podrá cobrar compensación o comisión «en supuestos distintos de los previstos en los tres apartados siguientes». Los topes son las excepciones, no la norma.

Si quieres directamente tus números, están en la calculadora de amortización anticipada. Esta página es la referencia normativa: qué te pueden cobrar, por qué casi siempre es menos, y qué derechos tienes.

Los topes, caso por caso

Dos avisos sobre esta tabla, porque leerla mal cuesta dinero:

• Las dos opciones del tipo variable son excluyentes entre sí. Tu contrato aplica una, nunca las dos. Si te reclaman el 0,25 % en el año 4, revisa cuál recoge tu escritura.
• Son máximos legales, no tarifas. Tu contrato puede fijar menos o nada. Muchas hipotecas no llevan comisión alguna.

Por qué casi nunca pagas el tope: la pérdida financiera

Este es el matiz que más dinero cambia y el que casi ningún artículo explica.

Además del porcentaje, el apartado 8 impone un segundo límite: la comisión no puede superar la pérdida financiera que sufra el banco. Se cobra la menor de las dos cantidades.

¿Y qué es esa pérdida? La ley la define como la diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso y el valor presente de mercado del préstamo, en proporción al capital que amortizas.

Traducido: es lo que el banco deja de ganar por recuperar tu dinero antes de tiempo. Y aquí está la clave, si los tipos han subido desde que firmaste, el banco puede volver a prestar ese dinero más caro de lo que te lo prestó a ti. No pierde nada. Y si no hay pérdida financiera, no hay comisión que cobrar, por mucho porcentaje que recoja el contrato.

Con el euríbor donde está, esa situación es la habitual para quien firmó cuando estaba más bajo. Si te reclaman una comisión, pide por escrito el cálculo de la pérdida financiera.

Tres derechos que casi nadie reclama

1. El preaviso no puede pasar de un mes

Puedes amortizar «en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado», total o parcialmente. Tu contrato puede exigir avisar con antelación, pero la ley pone techo: ese plazo no puede exceder de un mes. Si tu escritura pide tres, esa cláusula no se sostiene.

2. El banco tiene tres días hábiles para darte los números

Cuando comunicas que quieres amortizar, el prestamista debe facilitarte en un plazo máximo de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero, la información necesaria para evaluar la operación, cuantificando las consecuencias. Con las hipótesis que haya usado, que deben ser «razonables y justificables».

No es un favor ni depende de la buena voluntad de tu oficina: es una obligación con plazo. Pídelo por escrito.

3. El seguro se extingue y te devuelven la prima no consumida

Este es el que más dinero deja sin reclamar sobre la mesa.

Al amortizar tienes derecho a una reducción del coste total del préstamo. Y en particular, dice la ley, se extingue el contrato de seguro accesorio del que el prestamista sea beneficiario —ese seguro de vida o de amortización que te vincularon—, con derecho al extorno de la parte de prima no consumida.

Es decir: si pagaste la prima anual en enero y cancelas en julio, te corresponde que te devuelvan la parte proporcional que no vas a usar. Puedes optar por mantener el seguro, comunicándoselo a la aseguradora y designando un nuevo beneficiario, pero esa elección es tuya, no del banco.

Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019

Todo lo anterior corresponde a la Ley 5/2019, en vigor desde el 16 de junio de 2019. Las hipotecas firmadas antes se rigen por la normativa vigente en su momento, que fijaba límites distintos. Revisa tu escritura y, si hay discrepancia con lo que te reclaman, consulta con un profesional.

Fuente

Todo lo anterior procede del artículo 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su texto consolidado publicado en el BOE. Texto consolidado, consultado el 14 de septiembre de 2026. Las citas entrecomilladas son literales de la norma.