Subrogación de hipoteca: ¿merece la pena?
Llevarte la hipoteca a otro banco tiene un coste. Así que la pregunta no es solo cuánto bajas la cuota, sino en cuánto tiempo recuperas lo que te ha costado cambiar. Un ahorro de 25 € al mes suena bien hasta que descubres que tardas cuatro años en amortizar los gastos.
Eso es lo que calcula esta página.
Tu hipoteca y la oferta nueva
Qué gastos te corresponden a ti (y cuáles no)
Aquí está la sorpresa agradable, y el motivo por el que mucha gente descarta la subrogación sin hacer números: casi todos los gastos son del banco, no tuyos.
El artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 reparte los gastos así:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación del inmueble | Tú |
| Gestoría | El banco |
| Aranceles notariales de la escritura | El banco |
| Copias de la escritura | Quien las pida |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | El banco |
| ITP y AJD | Según la normativa tributaria |
La ley lo dice literalmente: «Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista».
Es decir: tu desembolso propio se reduce esencialmente a la tasación y, si procede, a la comisión. Por eso el campo «otros gastos» viene a cero: en la mayoría de casos no hay más. Si tu entidad te reclama notaría, registro o gestoría, contrasta la norma antes de aceptar.
Fuente: Ley 5/2019, texto consolidado en el BOE, artículo 14, texto consolidado. Consultado el 14 de septiembre de 2026. Aplica a contratos desde el 16 de junio de 2019.
No damos aquí ninguna cifra de lo que cuesta una tasación: varía según el proveedor y el inmueble, y no la hemos verificado en fuente oficial. Pide presupuesto e introdúcelo arriba.
La comisión de subrogación
Los topes son los del artículo 23, los mismos que en cualquier amortización anticipada: en tipo variable, hasta el 0,15 % durante 5 años o el 0,25 % durante 3, excluyentes entre sí; en tipo fijo, hasta el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Son máximos legales, no tarifas, y además no pueden superar la pérdida financiera real del banco.
El detalle completo, con los derechos que te reconoce la norma, está en la guía de comisión por amortización anticipada.
Y un caso especialmente favorable: si la subrogación supone pasar de variable a fijo, el tope es del 0,05 % los 3 primeros años y, pasados esos 3 años, no pueden cobrarte nada. Lo mismo aplica si pasas a un mixto con un primer período fijo de al menos 3 años.
Tu banco actual puede contraofertar
Cuando comunicas que te vas, tu entidad actual puede intentar retenerte igualando o mejorando la oferta de la otra. La operación está regulada por la Ley 2/1994.
Que eso ocurra no es un fracaso: a menudo es el mejor resultado posible, porque te quedas con las condiciones nuevas sin cambiar de entidad ni asumir la tasación. Conseguir una oferta en firme de otro banco tiene valor por sí misma, aunque acabes sin moverte.
Por qué mantenemos el mismo plazo
La calculadora aplica el mismo plazo restante a las dos opciones. Es deliberado: si además cambias el plazo, ya no estás comparando tipos de interés, estás comparando dos préstamos distintos. Alargar el plazo baja la cuota y sube los intereses totales, y mezclarlo con el cambio de tipo hace imposible saber qué está aportando cada cosa.
Si quieres ver el efecto de cambiar el plazo por separado, está en la calculadora de cuota.
Antes de decidir
Merece la pena mirar en paralelo si te compensa más amortizar capital con ese mismo dinero, y —si tu hipoteca es variable— cuánto te sube en la próxima revisión con el euríbor oficial actual.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me cuesta subrogar mi hipoteca?
¿Qué es el plazo de recuperación y por qué importa?
¿Me pueden cobrar comisión por subrogar?
¿Puede mi banco impedir que me vaya?
¿Puedo cambiar el plazo al subrogar?
¿Y si además quiero pasar de variable a fijo?
¿Guardáis los datos que introduzco?
Aviso: esta calculadora ofrece una estimación orientativa con el sistema francés de amortización. No incluye bonificaciones por productos vinculados ni posibles gastos adicionales que pacten las partes, y asume que mantienes el mismo plazo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico, y no recomendamos subrogar ni dejar de hacerlo. Consulta tu escritura, pide el desglose de gastos por escrito y contrasta con un profesional cualificado antes de firmar.