Cuánto necesito ahorrar para comprar una casa

La entrada no es lo único. Encima van los impuestos, la notaría y el registro, que se pagan de tu bolsillo y no se financian con la hipoteca.

Para una vivienda usada de 200.000 € con el 80 % financiado, el ahorro necesario va de unos 51.400 € en Madrid comprando como vivienda habitual a unos 60.600 € en Cataluña. Nueve mil euros de diferencia por la misma casa, solo por dónde esté.

Aquí no estimamos: los impuestos salen de la norma de tu comunidad y los honorarios, de los aranceles oficiales de notarios y registradores.

Las cuatro partidas que sí se pueden calcular

1. La entrada. Lo que el banco no te presta. Si te financia el 80 %, es el 20 % del precio. Es, con diferencia, la partida más grande.

2. Los impuestos. El ITP si la vivienda es usada, o el IVA más el AJD si es obra nueva. Es la segunda partida y la que más varía: en España no solo cambia el porcentaje de una comunidad a otra, cambia la forma de calcularlo. Lo tenemos verificado comunidad por comunidad.

3. La notaría de la compraventa. No es un precio libre: lo fija el arancel del Real Decreto 1426/1989, con una escala por tramos que empieza en 90,15 € y va sumando por milésimas. La norma obliga además a aplicar una rebaja del 5 %. Encima va el 21 % de IVA.

4. El Registro de la Propiedad. Igual: arancel del Real Decreto 1427/1989, escala propia, la misma rebaja del 5 % y el 21 % de IVA. Con un detalle que casi nadie menciona: tiene un tope. Por caro que sea el inmueble, el arancel de inscripción no pasa de 2.181,67 €.

Lo que no te puede decir ninguna calculadora

Y si alguna te lo dice, desconfía. Hay tres cosas que tienen precio libre y no se pueden calcular:

• La gestoría. No hay arancel. Su precio se pacta.
• La tasación. La pagas tú y la fija la sociedad tasadora.
• Las copias y los folios de la escritura, que se suman al arancel del notario y dependen de lo larga que salga.

Por eso el total que da esta página es un suelo, no un presupuesto. Pide presupuesto a tu notaría y a tu gestoría: están obligadas a dártelo.

La entrada: por qué el 80 % no es una norma

Todo el mundo repite que el banco financia el 80 %. Conviene matizarlo: no existe ninguna norma que lo fije. Es la política habitual de las entidades, y se aplica sobre el menor de dos valores: el precio de compra o el de tasación.

Ese matiz importa. Si compras por 200.000 € pero la tasación sale en 185.000, el 80 % se calcula sobre 185.000 —148.000 €— y la diferencia la pones tú. En ese caso no necesitarías 40.000 € de entrada, sino 52.000.

Por eso aquí el porcentaje lo pones tú, en vez de darlo por supuesto. Pregúntaselo a tu banco antes de hacer cuentas.

Lo que NO tienes que ahorrar

Buena noticia, y mucha gente no la sabe: desde la Ley 5/2019, los gastos de la escritura del préstamo hipotecario los paga el banco. Eso incluye su notaría, su gestoría, su registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de esa escritura.

Lo tuyo es la escritura de compraventa —que es lo que calcula esta página— más la tasación. Si alguien te pasa una factura con la notaría de la hipoteca a tu nombre, revísala. Lo explicamos en detalle en gastos de compraventa.

Un ejemplo completo

Vivienda usada de 200.000 €, con el 80 % financiado, comprada como vivienda habitual:

La misma casa, el mismo banco, el mismo notario. 9.200 € de diferencia, y sale entera del impuesto: Madrid aplica el 6 % con una bonificación del 10 % en vivienda habitual, y Cataluña arranca en el 10 %.

Fíjate también en la proporción: la notaría y el registro juntos son unos 626 € sobre un total de más de 50.000. Son la partida de la que más se habla y la que menos pesa.

Fuentes

• Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, texto consolidado, Anexo I, número 2
• Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, texto consolidado, Anexo I, número 2
• IVA del 21 % sobre honorarios: Ley 37/1992, artículo 90.Uno, texto consolidado
• Reparto de gastos de la hipoteca: Ley 5/2019, artículo 14.1.e), texto consolidado
• Impuestos por comunidad: las 17 fichas, cada una con su norma

Consultadas el 17 de septiembre de 2026.