Impuestos al comprar vivienda en el País Vasco

Aquí no hay una hacienda, sino tres: Bizkaia, Gipuzkoa y Álava, cada una con su propia Norma Foral. Elige la tuya en la calculadora.

Comparten una idea que no usa ninguna otra comunidad: el tipo depende del tamaño de la vivienda. Hasta 120 m² construidos, 2,5 %. Por encima, 4 %.

Y los tres separan la vivienda del resto de inmuebles: un local o un garaje suelto tributan al 7 %.

Tu compra

El valor real o declarado
Cada uno tiene su propia Norma Foral
Determina si pagas ITP o IVA
Los reducidos tienen requisitos estrictos

Tres haciendas, no una

El Concierto Económico reconoce a los Territorios Históricos de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa la competencia para exigir sus propios tributos. En este impuesto eso significa tres normas distintas: la Norma Foral 1/2011 de Bizkaia, la 18/1987 de Gipuzkoa y la 11/2003 de Álava.

Se parecen mucho —la estructura 7 % / 4 % / 2,5 % es común— pero difieren en detalles que cuestan dinero. Por eso la calculadora te hace elegir territorio.

El tipo depende de los metros

Esta es la particularidad vasca. En el resto de España el tipo reducido depende del precio de la vivienda, de tu edad, de tu renta o de tu familia. Aquí depende, sobre todo, de lo grande que sea el piso.

  • 2,5 % si la superficie construida no supera los 120 m². En viviendas unifamiliares, además, la parcela —incluida la ocupada por la edificación— no puede pasar de 300 m².
  • 4 % para el resto de viviendas.
  • 7 % para lo que no es vivienda: locales, garajes sueltos, trasteros, bodegas, fincas.

Sobre una vivienda de 250.000 €, la diferencia entre el 2,5 % y el 4 % son 3.750 €. Merece la pena mirar la escritura y el catastro antes de dar por hecho el tipo.

Y Gipuzkoa mide de dos maneras

Aquí está una de las diferencias entre territorios. Bizkaia y Álava miran solo la superficie construida. Gipuzkoa acepta 120 m² construidos o 96 m² útiles: si tu vivienda pasa de 120 construidos pero no llega a 96 útiles, en Gipuzkoa entras y en Bizkaia no.

Bizkaia, además, precisa en su norma cómo se mide: la superficie construida es la comprendida dentro de las líneas perimetrales de las fachadas y los ejes de las medianerías, y los balcones o terrazas cubiertos computan enteros si están limitados lateralmente por paredes y al 50 % si no lo están.

Los requisitos del 2,5 %

Los tres territorios exigen lo mismo:

  • No ser propietario de otra vivienda en un porcentaje superior al 25 % dentro del mismo municipio. No se incumple si la vendes en el plazo de dos años desde la compra; si no la vendes, pierdes el 2,5 % y hay que regularizar con intereses de demora.
  • Destinarla a vivienda habitual, justificándolo en el plazo máximo de doce meses. Si dentro del periodo de prescripción resulta que no fue tu vivienda habitual, el tipo se incrementa al 4 %.

Y hay una vía paralela: las familias numerosas acceden al 2,5 % sin límite de superficie, cumpliendo esos mismos dos requisitos.

El tope de las cinco viviendas

Un requisito reciente y poco conocido: para aplicar el 4 % de vivienda —no solo el 2,5 %—, Bizkaia y Gipuzkoa exigen que el comprador no sea titular de más de cinco viviendas en un porcentaje superior al 50 % en cada una.

Hay que declararlo mediante declaración responsable ante la Administración. Si se incumple, en Bizkaia la transmisión pasa a tributar al 6 %. Es una medida contra la acumulación de vivienda, no un trámite menor.

El AJD: y Álava, que no lo cobra

En Bizkaia y Gipuzkoa, las primeras copias de escrituras tributan al 0,5 %, muy por debajo del 1,5 % habitual en el resto de España.

En Álava es aún mejor: desde el 1 de julio de 2010 están exentas del AJD las primeras copias de escrituras que documenten la primera transmisión de viviendas. En una obra nueva alaveña, el AJD de la compraventa es cero.

Ojo con una confusión frecuente: eso es la escritura de compraventa. La escritura del préstamo hipotecario sí está sujeta, al 0,5 % sobre el capital garantizado.

Obra nueva

El IVA no es foral. El artículo 26 del Concierto Económico lo dice sin matices: es «un tributo concertado que se regirá por las mismas normas sustantivas y formales establecidas en cada momento por el Estado». Así que la vivienda nueva lleva el 10 % de siempre.

Lo que cambia es el AJD: 10,5 % total en Bizkaia y Gipuzkoa, y 10 % justo en Álava, que es lo más barato que hemos publicado en obra nueva.

Por qué no publicamos el plazo

En el resto de las páginas verás el plazo de presentación. Aquí no.

Las tres Normas Forales no fijan el plazo ordinario en su articulado —está en sus reglamentos—, y no hemos podido verificarlo en una fuente oficial con la seguridad que nos exigimos. Preferimos decirlo a poner una cifra plausible: consúltalo en tu Hacienda Foral antes de firmar.

Fuentes

Consultadas el 14 de septiembre de 2026. Compara con el resto de comunidades.

Aviso: estimación orientativa de los impuestos, sin incluir notaría, registro ni gestoría. Los tipos reducidos exigen varios requisitos simultáneos que aquí se resumen, y su incumplimiento posterior obliga a una autoliquidación complementaria. Aquí el tipo depende de los metros cuadrados, un dato que la calculadora no te pide: elige la opción que corresponda a tu vivienda. El plazo no lo publicamos porque no lo hemos podido verificar en norma: consúltalo en tu Hacienda Foral. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico: confirma tu caso con la Hacienda Foral de tu territorio o con un asesor.

Tipos verificados en las Normas Forales de Bizkaia, Gipuzkoa y Álava el . Se revisan cada enero. Los cálculos se realizan íntegramente en tu navegador.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de ITP en el País Vasco?
La transmisión de viviendas tributa al 4 %, y al 2,5 % si la superficie construida no supera los 120 m² o si el comprador es titular de familia numerosa. Lo que no es vivienda —locales, garajes sueltos, trasteros, fincas— va al 7 %.
¿Por qué hay que elegir territorio?
Porque no existe un impuesto «del País Vasco»: hay tres. El Concierto Económico reconoce a Álava, Bizkaia y Gipuzkoa la competencia para exigir sus propios tributos, y cada una tiene su Norma Foral. La estructura es común, pero los detalles difieren.
¿En qué se diferencian los tres territorios?
En dos cosas sobre todo. Gipuzkoa admite 120 m² construidos o 96 m² útiles, mientras Bizkaia y Álava miran solo la superficie construida. Y en AJD: Bizkaia y Gipuzkoa cobran el 0,5 % de la escritura de compraventa, mientras Álava la tiene exenta desde el 1 de julio de 2010.
Mi piso tiene 125 m². ¿Pago el 4 %?
En Bizkaia y en Álava, sí, porque miran la superficie construida y el umbral son 120 m². En Gipuzkoa podrías entrar igualmente en el 2,5 % si la superficie útil no supera los 96 m², porque allí basta con cumplir uno de los dos criterios.
¿Qué requisitos tiene el 2,5 %?
No ser propietario de otra vivienda en más de un 25 % dentro del mismo municipio —salvo que la vendas en dos años— y destinar la vivienda adquirida a vivienda habitual, justificándolo en un plazo máximo de doce meses. Si luego resulta que no fue tu vivienda habitual, el tipo se incrementa al 4 %.
Soy familia numerosa. ¿Me afecta el límite de metros?
No. Los tres territorios permiten el 2,5 % a los titulares de familia numerosa sin límite de superficie de la vivienda, cumpliendo los demás requisitos de no tener otra vivienda y destinarla a habitual.
¿Qué es eso del límite de cinco viviendas?
Un requisito para aplicar el 4 % de vivienda: el comprador no puede ser titular de más de cinco viviendas en un porcentaje superior al 50 % en cada una, y debe declararlo mediante declaración responsable. En Bizkaia, si se incumple, la transmisión pasa a tributar al 6 %.
Compro obra nueva. ¿Qué pago?
IVA del 10 %, que no es foral: el artículo 26 del Concierto Económico obliga a aplicar las mismas normas que el Estado. Más el AJD, que sí es foral: 0,5 % en Bizkaia y Gipuzkoa, y exento en Álava. En Álava, por tanto, la obra nueva se queda en el 10 % del precio.
¿Por qué no decís el plazo de presentación?
Porque no lo hemos podido verificar en fuente oficial. Las tres Normas Forales no fijan el plazo ordinario en su articulado, y en esta web lo que no está verificado no se publica. Consúltalo en tu Hacienda Foral antes de firmar.

Los impuestos en las otras comunidades

Cada comunidad tiene su propio modelo, no el mismo con otro porcentaje. Compara con la tuya:

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